No imobiliário, tal como em qualquer outra área, existem jargões usados recorrentemente no dia a dia. Quem trabalha no meio, já se habituou a usá-los e conhece o significado de cada um. Mas, quem está por fora da área do imobiliário, não deveria conhecer o verdadeiro sentido de cada expressão? A resposta é – Sim! Quer pretenda comprar ou vender a sua casa, é importante estar informado sobre todos os passos e não há nada como aprender alguns significados das expressões do imobiliário. Leia este artigo e fique a par de algumas palavras usadas no decorrer da compra ou venda do seu imóvel.

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Nos documentos de uma propriedade poderá encontrar vários modos que designam a área do imóvel. São pelo menos quatro termos utilizados para descrever a área real da sua casa que podem ser encontrados na documentação, na planta ou no anúncio do imóvel. As várias áreas diferem e poderão ser complexas para quem não trabalha com o imobiliário, mas ao conhecer a definição de cada uma, poderá realizar uma compra mais consciente. Aprenda o significado de cada área.

Segundo o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU):

1. Área útil

A área útil ou privativa de uma casa, é a soma da área de todos os compartimentos da propriedade, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos similares e armários nas paredes. A medição é feita pelo perímetro interior das paredes, descontando encalços até 30 centímetros, paredes interiores, divisórias e condutas.

2. Área bruta

É a área da superfície total do edifício ou fração, medida pelo perímetro exterior das paredes e eixos das paredes que separam os fogos. A área bruta também inclui varandas privativas, locais acessórios, caves e sótãos privativos. Portanto, esta medição engloba a área total do imóvel, e ainda exclui sótãos que não tenham o pé-direito regular para fins habitacionais ou caves para uso do condomínio.

Já o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), diz:

3. Área bruta privativa

Refere-se a superfície total, medida pelo perímetro exterior, eixos das paredes e elementos separadores entre fogos. Esta área inclui varandas fechadas, caves e sótãos privativos que tenham uma utilização idêntica à fração ou edifício. Portanto, esta área é semelhante à área bruta, com a diferença de excluir varandas abertas, garagem, parqueamento, arrumos, terraços, pátios e zonas de jardim.

4. Área bruta dependente

Reflete as áreas cobertas ou fechadas para utilização exclusiva do proprietário. Ainda assim, esta área contempla áreas comuns ou que estejam no exterior do edifício ou fração, cuja utilização seja um complemento à fração. Estão incluídos sótãos, caves acessíveis, varandas (que não estejam incluídas na área bruta privativa), garagens, parqueamentos, sala técnica ou sala das máquinas. Podemos concluir que tudo o que não estiver integrado na área bruta privativa, será introduzida na área bruta dependente.  A informação sobre a área bruta dependente é importante na hora de calcular o Imposto sobre Transmissões Onerosas (IMT), o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ou o Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) e ainda o Imposto de Selo.

5. Área bruta de construção

Esta área corresponde à soma da área bruta dependente com a área bruta privativa.

Informações complementares:

• Agora, após ler as definições de cada área dos imóveis, já conseguirá fazer escolhas conscientes quanto à casa que planeia comprar. O mesmo se aplica a quem pretenda vender o seu imóvel, sendo que assim consegue agilizar o processo ao passar as informações corretas aos potenciais compradores. Nos anúncios das propriedades para venda em que apareça o valor por metro quadrado, deverá sempre questionar a que área se refere, para calcular com exatidão o valor do imóvel.

• No mercado imobiliário português, são utilizados três conceitos de áreas diferentes. Nas descrições acima, encontra os termos de dois desses conceitos, o RGEU e o CIMI. O terceiro conceito é o Decreto Regulamentar 5/2019. Estes três conceitos ainda não foram uniformizados para que os documentos das propriedades possam ser entendidos tanto em Portugal como noutro país qualquer.

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6. Propriedade horizontal

No artigo 1414⁰ do Código Civil refere que “as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal”. Consequentemente, quando mora num prédio, onde existem vários apartamentos em que cada um tem um proprietário diferente, entende-se que é uma propriedade horizontal. Cada fração (apartamento) é autónoma e tem um registo separado dos demais, embora faça parte de uma estrutura única, onde existem áreas comuns acessíveis a todos os proprietários, tal como as escadas ou o pátio de entrada. 

7. Propriedade vertical

O regime de propriedade vertical não difere muito do regime de propriedade horizontal. A diferença está quando todas as frações (ou seja, os apartamentos) pertencem ao mesmo proprietário. Quando o dono decidir vender, terá de o fazer na sua totalidade como unidade ou lote.

Embora seja essa a premissa do regime de propriedade vertical, esta poderá ser alterada se o proprietário obtiver o título constitutivo do imóvel e nomear quais as frações que ficarão autónomas e com individualidade jurídica própria.

Informação complementar:

• O título constitutivo da propriedade horizontal, é um documento onde estão definidas as frações e o destino dado a cada uma (habitação, comércio, etc.). Também são exibidas as áreas comuns do edifício. Através da escritura notarial, é facultado o valor relativo a cada fração, em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado, ou seja, se todos os condóminos concordarem, poderá ser modificada a composição e o valor de cada fração.

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8. Avaliação imobiliária

O que é uma avaliação imobiliária?

Trata-se de uma inspeção presencial ao imóvel com o propósito de aferir o valor financeiro do mesmo. É visto o estado do imóvel, tiradas medidas e fotografias ao longo da visita.

Quem faz a avaliação imobiliária a um imóvel?

A avaliação imobiliária é realizada por um profissional certificado, com formação académica, aceite pela Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). O trabalho do avaliador ou perito imobiliário, resulta num documento designado por Avaliação Imobiliária.

O que é considerado para o documento Avaliação Imobiliária?

O mais relevante será sempre a localização do imóvel, mas existem outros critérios que os peritos imobiliários consideram para juntar ao documento da avaliação imobiliária. Por exemplo, o ano de construção da propriedade, influencia o valor avaliado. Quanto mais antiga for a casa, menos valor terá, mas existem algumas exceções. Quando é visível que foi mantida uma boa manutenção da casa ao longo dos anos (em caso de ser casa usada), ou quando se encontra bem conservada por ter recebido uma renovação recente.

A qualidade da construção e a presença de acessibilidades (escadas, elevador, rampas), também são avaliados.

A tipologia da propriedade e as suas áreas também são incluídas no cálculo. Desta forma, deve perceber que, por norma, uma casa com dois quartos valerá mais do que uma casa com um quarto, mas se a área da casa com apenas um quarto for superior, esta terá um valor final na avaliação maior.

A exposição solar é outro critério também avaliado. Quando a casa apresenta uma boa exposição solar é mais valorizada.

As facilidades como piscina, garagem, espaços verdes ou ainda a vista que se tem a partir do imóvel, também são critérios considerados para este documento.

Outro fator que irá influenciar o valor final no documento dependerá da oferta e da procura. Existem zonas, que quando muito procuradas, o valor por metro quadrado aumenta.

Quando é necessária a avaliação imobiliária?

A avaliação imobiliária é feita normalmente quando existe uma transação do imóvel, terreno ou loja.

• Se pedir um crédito habitação para adquirir ou construir um imóvel, o próprio banco irá requerer uma avaliação independente. Nos casos de transferência do crédito para outra identidade bancária, também é solicitada uma nova avaliação.

• Quando é pretendida uma revisão à avaliação patrimonial (VPT), ou seja, por motivos fiscais, que irão servir como base para os impostos como o IMI ou o IMT.

• São também pedidas avaliações imobiliárias quando existem partilhas ou heranças.

Quanto pode custar a avaliação ao imóvel?

O valor da avaliação imobiliária depende da localização e tipologia da propriedade. Quando esta é pedida a título individual poderá oscilar entre os 120 a 300 euros para um apartamento de dois quartos, mas quando se trata de um crédito habitação, é o banco que solicita este serviço. Será sempre o futuro proprietário a pagar a quantia em forma de comissão bancária. O valor da mesma ronda os 230 euros.

Fotografia de Priscilla Du Preez – Unsplash

O imobiliário pode ser um território complexo e desconhecido, mas com o conhecimento adequado das expressões do imobiliário, poderá guiá-lo a melhores negócios. Se decidir trabalhar com um profissional da área, todo o processo ser-lhe-á explicado e as decisões serão tomadas com consciência do seu objetivo final.