Já ouviu falar nas mais-valias decorrentes da venda de um imóvel? Se está em processo de venda da sua casa, informe-se sobre as mais-valias antes mesmo de colocar a casa no mercado. É crucial compreender que nem tudo representa lucro, e deve ter isso em consideração ao estabelecer o valor de venda do seu imóvel. Leia este artigo e obtenha respostas detalhadas a perguntas relevantes sobre o assunto.

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O que são as mais-valias?

Certamente já ouviu falar sobre as mais-valias, mas talvez não tenha explorado o seu significado até necessitar deste conhecimento para iniciar o processo de venda da sua casa. Para simplificar a resposta à pergunta “O que são as mais-valias?”, podemos dizer que se referem à diferença entre o valor pelo qual adquiriu o imóvel e o valor pelo qual vendeu a propriedade. É sempre crucial ter em mente que ao vender uma casa, o valor obtido estará sujeito a tratamento fiscal.

As mais-valias aplicam-se tanto a imóveis como a produtos financeiros, conforme descrito no Diário da República. Elas englobam ativos tangíveis (imóveis) e ativos intangíveis (ações), não sendo um termo exclusivo do setor imobiliário. Apesar desta ser uma definição concisa do conceito de mais-valias, é importante salientar que existem outros critérios relevantes que deve conhecer antes de vender a sua casa.

Como posso calcular as mais-valias da venda da casa?

Em primeiro lugar, é importante saber que o valor sujeito a tributação pelas mais-valias na venda da casa será posteriormente determinado com base no escalão do seu IRS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares). Em segundo lugar, o tratamento fiscal será aplicado apenas a 50% das mais-valias, não à sua totalidade. Portanto, se obtiver um ganho de 40.000 € com a venda da sua casa, isso implica que estará sujeito a tributação de 20.000 € sobre as mais-valias.

Para calcular as mais-valias na venda da casa, será necessário dispor de alguns dados, tais como o valor de aquisição, o valor da venda da sua casa, a data de aquisição e a data da venda.

Para realizar o cálculo, é necessário subtrair o valor da venda do imóvel ao valor da aquisição (aplicando um coeficiente monetário atualizado). Pode subtrair alguns encargos, como obras, impostos e até mesmo alguns eletrodomésticos, como o ar-condicionado, caso permaneçam na casa no momento da venda. Para deduzir esses encargos, deve ter consigo a fatura com o seu NIF e a morada da casa em questão também deve constar. Pode apresentar as despesas dos últimos 12 anos. Além disso, pode descontar a comissão da agência imobiliária e as despesas com o certificado energético ao entregar o IRS com o Anexo G (modelo 3) devidamente preenchido com os dados da venda e os encargos já mencionados. Se adquiriu o imóvel antes de 1989, deve preencher o Anexo G1.

Para garantir que este processo decorre da melhor forma, aconselhamos a consultar um contabilista ou um advogado e fornecer todos os detalhes sobre a venda do imóvel.

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Quando são pagos os impostos das mais-valias?

As mais-valias serão tributadas quando entregar a declaração do IRS. Tenha em mente que a declaração refere-se sempre ao ano anterior. Portanto, se vendeu uma casa em 2023, terá de declarar a venda no IRS de 2024.

É neste passo que a mais-valia será calculada e a tributação determinada. Não se esqueça de incluir todos os dados, como as datas de aquisição e venda, os valores e os encargos com o imóvel, para beneficiar de reduções sobre o imposto.

Em que situação fico isento do pagamento de mais-valias?

Como já teve oportunidade de ler, se o valor da venda de uma casa for superior ao da aquisição, poderá dar lugar ao pagamento de uma taxa sobre as mais-valias. No entanto, existem casos em que o pagamento da taxa não é aplicado por se enquadrar numa das isenções previstas na lei.

Desde 2021, as isenções relativas às mais-valias têm vindo a diminuir. Fique a saber quais delas ainda se aplicam e se o seu caso se enquadra em alguma delas.

• Fica isento do pagamento do imposto sobre as mais-valias quem vender uma propriedade própria e permanente, ao aplicar na totalidade o valor do lucro na compra, construção ou reabilitação de outra habitação própria e permanente. Para beneficiar desta isenção, terá de investir esse montante no prazo de 36 meses (3 anos). Se já tiver adquirido um novo imóvel dois anos antes de vender a casa, deve informar as finanças de que utilizará as mais-valias para o pagamento do novo imóvel.

• Pessoas já reformadas ou com mais de 65 anos que apliquem este montante num contrato de seguro, como um PPR, na contribuição para o regime público de capitalização, como os certificados de reforma, ou num fundo de pensões aberto, ficam também isentas se o fizerem nos seis meses seguintes à venda do imóvel.

• Os proprietários de imóveis adquiridos antes de 1989 também beneficiam da isenção do pagamento de mais-valias. No entanto, terão de declarar a venda da casa no IRS. Essa isenção ocorre porque o código do IRS só entrou em vigor em 1989, ficando assim dispensados desse pagamento.

• Os proprietários de um terreno para construção adquirido antes de 9 de junho de 1965.

• Desde 7 de outubro de 2023, a venda de uma habitação secundária pode beneficiar de uma isenção excecional na tributação de mais-valias. Esta medida aplica-se às vendas de imóveis secundários realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. A isenção é total se o valor da venda for completamente reinvestido.

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Quanto tenho de reinvestir para ter isenção no imposto sobre as mais-valias?

Embora o imposto incida apenas sobre 50% do lucro total das mais-valias, para obter isenção completa, é necessário reinvestir a totalidade do valor. Por exemplo, se vender a sua casa por 100.000 € e, após os cálculos, tiver mais-valias de 20.000 €, a isenção do pagamento do imposto só será efetiva se reinvestir os 100.000 €. Caso opte por reinvestir apenas uma parte do dinheiro, não ficará isento, mas poderá beneficiar de uma redução no imposto.

Como reduzir o imposto sobre as mais-valias?

Já mencionámos algumas medidas para conseguir reduzir o imposto sobre as mais-valias, mas queremos enfatizar esta forma de aumentar os fundos após a venda da sua casa. Existem despesas que podem ser consideradas no cálculo do imposto, por isso, esteja atento se pretende diminuir o valor. Não se esqueça de incluir as faturas com NIF e morada da habitação na declaração do IRS, no anexo correspondente ao seu caso (Anexo G ou Anexo G1).

• O valor das obras de conservação e manutenção, como isolamentos, pinturas, entre outras, estão incluídas.

• O montante dos eletrodomésticos fixos, como os exaustores e ar-condicionado, desde que permaneçam na casa, também servem para reduzir o imposto.

• As despesas referentes à aquisição e à venda, como o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas do Imóvel), certificado energético, imposto de selo, encargos notariais, registo predial e as comissões pagas ao agente imobiliário ou as despesas pagas a um solicitador caso sejam necessárias, podem ser declaradas no IRS.

Some os montantes destes encargos e declare-os no Anexo G, no quadro 4, designado como “despesas e encargos”.

Como funcionam as mais-valias em caso de herança?

Assim como na venda de um imóvel adquirido por si, ao vender uma propriedade herdada, também terá de proceder ao pagamento das mais-valias. Neste caso específico, não há um valor de aquisição, uma vez que o imóvel foi herdado e não adquirido. No entanto, existe uma forma de chegar a um montante para ser possível elaborar o cálculo.

Sabemos que, em situações normais, devemos subtrair o valor da aquisição pelo montante da venda. No caso de herança, o valor de aquisição é substituído pelo Valor Patrimonial Tributário (VPT), de modo a chegar ao valor correto das mais-valias imóveis.

Mesmo em heranças partilhadas, se eventualmente quiser vender a sua parte, será considerado o Valor Patrimonial Tributário da aquisição, aplicando-se à sua cota parte o valor tributado das mais-valias. As várias possibilidades de isenção do pagamento sobre as mais-valias mencionadas anteriormente são aplicadas da mesma forma a este caso.

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Também existem menos-valias?

A resposta é sim. Sempre que o processo de venda resulte numa perda, consideramos uma menos-valia. Se vender um imóvel com prejuízo num determinado ano, pode deduzir esse valor às mais-valias nos 5 anos seguintes.

Para calcular esse valor, suponha que adquiriu um imóvel por 100.000 € e o vendeu posteriormente por 70.000 €, com encargos dedutíveis de 30.000 €. O cálculo seria o seguinte: Valor da venda (70.000 €) — Valor da compra (100.000 €) — Encargos dedutíveis (30.000 €) = Menos-valia (-60.000 €). O valor sujeito a tributação são sempre 50%, como nas mais-valias, resultando neste caso numa menos-valia de -30.000 €.

Imaginemos que no ano seguinte (ou nos 5 anos seguintes ao prejuízo com a venda do imóvel) tem mais-valias de 80.000 €, tributadas a 50%, ou seja, 40.000 €. Pode deduzir as menos-valias desses 40.000 €, resultando em 10.000 €. Isso significa que apenas 10.000 € serão sujeitos a tratamento fiscal.

Quero vender a minha casa – Como decido o valor? 

As mais-valias imóveis devem ser consideradas sempre que uma propriedade entra no mercado. Não incluir os impostos no valor final do imóvel pode resultar em perda de dinheiro. Recomenda-se falar com um contabilista ou um agente imobiliário para obter um valor justo para a venda da casa.

Além dos impostos sobre as mais-valias, existem outros pontos a considerar. Estabelecer um preço inicial justo beneficia tanto o vendedor como o comprador, facilitando uma venda mais rápida. Um agente imobiliário com conhecimento da área pode fornecer informações sobre os fatores a ter em conta para determinar o valor final do imóvel, como localização, tipologia, condições da habitação e comodidades nas proximidades, como escolas, transportes e zonas comerciais.

Entre esses fatores, também se incluem os valores de venda de casas vizinhas, que influenciam o valor final do seu imóvel. Por esse motivo, é crucial contactar um agente imobiliário com conhecimento específico da área da sua habitação. Somente ele poderá chegar a um valor justo para ambas as partes, assegurando uma venda rápida.

O setor imobiliário pode ser complexo e requer conhecimento para a realização de vendas lucrativas. Se possui uma casa para venda na região do Barlavento Algarvio, não hesite em contactar a Casas do Barlavento. Ficaríamos muito satisfeitos em fazer parte desta fase da sua vida.